33万买单身公寓，首付10万代20年月交银行1730，出租1500这样能投资吗？

Question

鹿lu鹿lu · Answer

这个投资还不错了。33万买单身公寓，首付10万，说明这个是首付30%,也说明这是70年产权的房子，现在有一些房子是这样，土地使用权是70年，但规划用途是公寓，从土地使用权上来说，就比40年产权的商用公寓价值要高，我们都知道，70年产权的房子比40年产权的房子单价要高，交易费用也要少，而且70年产权首付可以是3成甚至2成，而40年产权的首付一般是5成，贷款利率也要低，还可以使用公积金贷款。我们再看看投资回报率，每月出租1500元，1500*12=18000元，18000/33000=5.45%，现在投资回报率超过5%的投资已经算不多了，而且按照以往的趋势，当然不知道是哪个城市，无法断言，但一般来说，房租会是逐年上涨的，也就是说这个投资回报率会越来越高。当然，在有投资回报率的同时，也会有融资成本，贷款20年每月还1730元，月租1500元，还要添230元，还有考虑物业费等费用，总体上应该不算高，考虑到20年后就还清，考虑到房价20年后应该会有所上升，就算上涨20%卖到40万元应该不成问题，而每个月添的费用20年下来7万元差不多了，也就是说总计投入17万元获得价值40万元的房子，我认为还是值得投资的。如果是我的话，我会尽可能把贷款年限加长，比如30年，这样每月还款就会低于房租，每个月应该就不用添钱了，作为投资来讲，我觉得可能会更好。我自己的真实例子，17年花2成首付12万买了60万的房子，现在价值80万，贷款30年每月还2450元，月租2600元，两年的利息3万多，相当于两年成本15万元，赚了20万元，你说这个投资怎样？

spguxiao · Answer

仅从表面上看，这笔投资算是不错的。随着月租上涨，每个月租金基本上可以抵掉月供。再就是房价上涨，未来可期。但是，从深层次分析，这套房产投资是存在一定不确定性的。第一个风险点：房租是不是会永远单边上涨？对于这套房子的租金回报，是一个预估值，还是开发商售后回租？如果是周边租金确实达到1500元每月，那么是有说服力的。如果是开发商承诺的5年回租，那多半要小心了，从历史数据看，这种促销极不靠谱。房租是否持续上涨能够抵月供，这也是需要评估的一个因素。这主要看房子周边的配套及未来周边的规划。第二个风险点：房价会不会单边上涨？在现阶段及未来五年，房价是否可以单边上涨，每个人心里都有不同的答案。在因城施策房住不炒大背景下，未来非人才引入城市，非核心地段房价很有可能不会上涨。那么，这就意味着靠房价上涨后卖出房产获利变得不可行。还有一种可能是有价无市，流动性锁死卖不出去。到底涨多少才能够赚到钱？对于这套公寓，假设房租不涨硬支出包括首付10万，和每年2760元还贷。10万元拿去理财，5.5%收益是很容易的，也就是每年损失5500元，即一年支出8260元。假设每年涨3%，五年后房价涨15%，即上涨了4.95万，而支出4.13万，算上交易费，几乎持平。那么楼主得判断公寓年涨幅能否大于3%？当下不是刚需买房，实际上是逆周期操作，很可能会亏钱，不建议购买。大南山伯爵，NUS博士后，资深金融人士，用专业的知识、大白话的方式为您科普投资理财知识，让天下没有难懂的金融！欢迎关注、留言交流。

半面妆 · Answer

就想知道33万的房子，为什么不是16点5万的首付？

just be myself · Answer

公寓能贷款20年？大哥，只能贷款十年啊！

韶夺无算祥铺生 · Answer

这么高的回报率？一般我见的都是1/2个点的

要嘘嘘 · Answer

公寓的升值空间小交易税金贵一般公寓没有天然气。

萌萌小可爱 · Answer

你不装修,就能租1500你牛

沈祺 · Answer

简单算二十倍市盈率，5%回报率应该算合适。

与你共赢 · Answer

公寓首付50%，贷款只能贷10年

忙着可爱 · Answer

一个月租金1500，需要16.5年回本，这还是你在全额付款的情况下，如果考虑上你的贷款利息，就算后面行情非常好，考虑部分时间空租，你可能也需要17到20年回本，公寓总年限是40年，你需要一半的时间回本；所以如果你在同等条件下，或者只需要添加10左右的，建议等等考虑住宅吧，毕竟70年，同时公寓不太好转手，税金高，差价没有几个钱到你的口袋，…………当然，如果你暂时没有更好的投资，未来3年内也没有，或者公寓你有段时间是确实需要居住，带有居住属性，可以考虑看看，当然需要货比多家了

喵哒喵哒 · Answer

投资酒店物业还可以，公寓的话40年又没有独立产权，有独立产权的价钱贵很多。而且要选地段好不好，交通方便不方便。周围的配套设施齐全不齐全，要是地段不好，那就等着亏本或者平本吧！