日本大阪东京浪漫求婚

  而其中快闪求婚是能保持神秘和吸引女主角注意，惊喜爆发高潮的求婚方式之一，也是当下比较流行能得到众人见证的受欢迎的求婚方式。而今天小编就为大家介绍一次经典的，经常被借鉴的快闪求婚—大阪快闪求婚，讲一讲它的成功之处。

  看过这场活动视频的人应该都知道这场快闪里面不仅舞蹈种类丰富，而且几乎涵盖了社会上各行各业的人员，上班族，学生，嘻哈潮流的舞蹈演员，一家人，厨师，服务员 ，角色的多种多样让观看的人更容易产生兴趣，也改变了一生不变的便装，丰富了视觉效果。

  所以对于快闪形式的求婚，好的开场就是成功的一半，快闪形式的多元素也奠定了成功的基石！

大家可能已经了解，日本明仁天皇30日的退位仪式，他的儿子德仁皇太子5月1日正式加冕，你收到收到邀请了吗？没关系，大家可以以游客的身份参加这个国家大的“派对”。5月4日，新加冕的德仁天皇和他的妻子雅子将首次以新角色公开亮相，地点是东京具有历史意义的皇宫。

除了有机会在家中一睹皇室成员的风采，游客还将有机会进入皇宫。从东京站步行10分钟就能到达皇宫。皇宫始建于19世纪末，但在二战期间被毁，之后又以同样的风格重建。除了作为皇室的居所，皇宫还拥有各种历史建筑、护城河和桥梁。除了需要预先登记的导游外，皇宫的场地通常每年只对公众开放两次——1月2日是皇室的新年祝福日，12月23日是明仁天皇退位的生日。

在参加5月4日的庆祝活动之前要考虑的事情。5月4日，从上午10点到下午3点，菊花王座的新皇帝和新皇后将每小时在周厅的阳台上挥手一次。，以及其他皇室成员。大门将于上午九时三十分开放，下午二时三十分关闭，但由于预计会有大批游客，游客应提前至少两个小时到达故宫广场。超过15万人在今年的新年贺词中出现在王室面前，如果这能说明这有多重要的话。行李检查将在入口进行，即女儿桥大门。更大的袋子好在到达皇宫前存放在火车站的储物柜里。除了商业用途，照片是允许的，但三脚架和自拍杆等工具是禁止的(日本皇室官方网站上有一份完整的违禁物品清单)。

当你在宫殿里的时候，有哪些东西值得一看？为了充分利用这次参观，事先了解一下故宫的结构是值得的。一些历史遗迹的游客会遇到5月4日包括乌巴什(钢桥通常对游客关闭)的九登岛广场(外观)的公众聚集，主要的皇宫的爱乔沙(更现代的宫内厅建筑)和福喜雅古拉保持(三层塔可以追溯到日本茶罐)，位于左上角的托特广场。当离开皇宫时，游客可以选择通过月门离开，在那里他们将经过以前的枢密院大楼和游客之家。注：以上地名为音译。

其他参观日本皇宫的佳时间。如果游客太多，或者你无法在5月4日到达白金汉宫，不要担心。游客可以随时登记参加官方的导游团，全年都有导游。每天有两种日文或英文旅游。除了周日、周一和宫殿举办特别活动的日子外，这些活动每天上午10点和下午1点半开始，从月门出发，75分钟的旅程将带您参观11个帝国遗址。建议至少提前三周预订一次旅游。如果你不能在网上找到一个位置(五月已经被预订满了)，你仍然可以试试运气。

其他皇宫景点推荐：皇宫东花园和皇宫外围路线。除星期一、五和特殊场合外，皇宫东花园每天全年开放。免费参观，东花园是许多景点的家，包括皇家收藏博物馆。宫外围路线作为非官方的皇宫运行“路线”绕过了宫殿的参数(你实际上不进入场地)。沿途你会遇到国家现代艺术博物馆、英国大使馆，还有远处的东京塔。这条五公里长的风景优美的路线两旁是灌木丛和一条宽阔的护城河。

适逢五一小长假，相信国内的景点已经爆满，那不如换换思路，计划一次出国游吧！喜欢日本旅行的朋友们，可以趁这个机会前往，看看日本的皇宫，虽然比不上我们的故宫，但是应该不至于人满为患。另外，天皇退位和新皇加冕的仪式，对于想要了解日本文化的人们也是一个不可多得的机会，你想去看看吗？

本文由海艳爱旅游原创，欢迎关注，我们一起聊旅游！

皇居是日本天皇居住的地方，也是东京市中心大的一块绿地，于1590年由德川家康将军修筑。皇居内苑平时并不开放，只在1月2日和天皇诞生日开放参观，尤其是1月2日，会有非常多的日本民众到这里看天皇发表新年贺词。

皇居是天皇平时居住的场所。现在所说的皇居是指曾命名为“宫城”的东京江户城旧址一代，是江户时代太田道灌所建造。参观皇居一般就是游览皇居的外围，包括皇居外苑、皇居东御苑和北之丸公园，隔着护城河。

皇居外围引人注目的就是上千颗黑松，每一颗都修剪的很精致，如君子般翩翩风度，人走进去如同进入了一群君子林，自动就会放慢脚步，挺直腰杆，如君子般庄严行走。晃居大的特点个人觉得还是虽然里面不能进入，但是他没有围墙，绕着护城河，整个皇居对于市民来说就是一个郁郁葱葱的公园，可以在路边看到这些景点，拍出来的每张照片也都是一个景点。

皇居，日本皇室居住的宫殿，地处东京千代田区，皇居对面是东京的交通枢纽——东京站。即便如此，那被草坪、矮树、步道和护城河包裹着的白墙灰瓦却透着一股清幽典雅的气息。

日本皇居位于东京中心区域，占地面积很大，整个皇居被护城河包围着。皇居建筑隐掩在郁郁葱葱的树林中，更加增添了一丝神秘气氛，建筑造型为日本的典型幕府时代建筑，非常典雅漂亮！

东京的皇居只能外观，据说每年有一到两天开放可以参观。皇居外围有护城河，广场上种有铁松，造型别致，日本人说铁松只有在皇居才生长的很好，其他地方不能成活率很低。皇居外著名的景观是二重桥，旅行团必去的景点。其实静静地坐在皇居外，仿佛置身于一个大花园中，也是非常惬意的事情

东京是一座「新鲜」的城市

有着悠久的历史积淀

平安时代末期，以江户重纲的姓而得名为江户城

1868年，明治天皇下诏改「江户」为东京

即便到现在，江户也是东京的别称之一

在喧嚣的闹市中，或是幽深的小巷里

都保有着这座城市过去的印记与故事……

东京塔

看东京夜景

东京当之无愧的地标东京塔，是一座是以巴黎艾菲尔铁塔为范本而建造的红白色铁塔。作为东京的标志，东京塔的倩影常会出现在许多日剧里，铁塔之上留下了许多令人怀念的浪漫故事。

东京塔拥有两个不同高度的展望台，能够360度纵览东京夜景；台场的彩虹大桥和摩天轮，六本木的高楼大厦在灯光的印衬下，也展现了东京不同于白天所散发出来的那种别样的美丽。

秋叶原

体验御宅文化

秋叶原，当之无愧的御宅圣地！动漫、电玩、手办商店俯拾即是，还有各色女仆咖啡馆、偶像专属剧场，无论你对二次元是否感兴趣，都可到这里领略一番另类的御宅文化风景。

走出秋叶原车站，你会看到满大街的电子产品及动漫商品的海报。主干道上有好几家大型电器连锁店，如友都八喜、秋叶原电台会馆、Sofmap等，而规模较小的店铺则在偏僻一点的街巷里。

主题咖啡馆也是来到秋叶原一定要体验的，店内有模仿动漫、游戏情节的场景以及出场人物装扮的服务生，你可以一边品尝美味一边挑选周边商品。

迪士尼海洋

世界唯一海洋主题

被誉为“亚洲第一游乐园”的东京迪士尼度假区，是全球唯一同时拥有2个迪士尼的城市。其中迪士尼海洋是日本原创的、全球迪士尼中唯一以“海洋”为主题的游乐园，位于东京迪士尼乐园旁边。

整个海洋乐园分为地中海港湾、美国海滨、发现港、失落河三角洲、阿拉伯海岸、美人鱼礁湖、神秘岛七大园区，虽然游乐项目比东京迪士尼乐园少，但总体更加刺激，水上表演节目也极其精彩，更适合年轻人游玩。

六本木

艺术中心逛美术馆

六本木过去是以夜生活及异国风味而闻名的都会区，近年由于日本大规模的再开发造镇计划，整个六本木脱胎换骨，现已蜕变为日本的“文化都心”。

在六本木Hills的森美术馆、Midtown内的三得利美术馆及国立新美术馆，被称为“艺术金三角”，在这里可以一览东京现代艺术大观。

附近还汇聚了许多个性洋溢的画廊、设计商店，为这个街区注入更多缤纷的文艺脉动，喜欢艺术的朋友必定不能错过这一文化重镇。

新宿歌舞伎町

逛合法红灯区

新宿歌舞伎町可谓是全亚洲负盛名的合法红灯区，这里聚集了许多稀奇古怪的店铺、为成年人准备的风月场所，散发着欲望的气息。到深夜这里依然灯火通明，因此被誉为“不眠之街”。

虽然叫“歌舞伎町”，但这里并没有传统的歌舞伎表演。如果你想体验一下夜生活，可以找一家有特色的餐厅或居酒屋吃饭喝酒，在电影院看一场电影，或是到夜总会消费一番。

皇居

探秘天皇宫殿

皇居是日本天皇居住的宫殿，也是东京市中心大的一块绿地。这座前江户城，现今仍由原来的护城河所环绕，宫廷式的大门、传统的守卫塔、设计典雅的二重桥，让你一窥深宫秘苑的魅力。

皇居内苑平时并不开放，只在1月2日和天皇诞生日开放参观，尤其是1月2日，会有非常多的日本民众到这里看天皇发表新年贺词。平时也可以预约参观皇居内苑，但有人数限制，需要提前在官网申请。

明治神宫

邂逅日式婚礼

明治神宫，日本神道的至尊神社，藏身于原宿附近的一抹绿荫之中。明治神宫由神宫正殿、内苑、外苑和明治纪念馆组成，内苑有御苑和宝物殿，外苑有体育场等设施。神宫前南北参道交会之处的鸟居还是日本大的木制鸟居。

如今的明治神宫，已成为一个信仰的象征，吸引大量的日本民众、游客到神宫参拜祈福；除此之外，这里几乎每天都有日本传统婚礼在此举行，更为神宫增添了一道亮丽独特的风景线。

浅草寺

求签祈愿

浅草寺是东京都内古老的寺院，大门“雷门”也好比日本的门脸、浅草的象征。江户时代将军德川家康把浅草寺指定为幕府的祈愿所，至今这里依旧香火鼎盛，求签祈福者络绎不绝。

求签之前可以先在本堂前面的龙王像处洗手，然后再到求签的地方摇签筒，摇出签后根据签头上的号码去对应的抽屉里找签文。签文是一首中文诗，有日文和英文的解释。若抽到不满意的签可以将它系到旁边的树上，以求逢凶化吉。求完签还可以上本堂参拜祈福。

晴空塔

俯瞰东京

东京晴空塔又称东京天空树，高634米，于2012年正式开放参观，这座充满未来感的轴形塔楼，也是继东京塔之后，东京天际线的又一新焦点。

晴空塔设有两处展望台：位于地上350米的主展望台，透过玻璃地面可俯视整个东京市，宛如在空中漫步；再往上450米高的第二展望台，则可360度饱览东京都甚至富士山的全貌。

涩谷街头

世界上繁忙十字路口的时尚

涩谷，东京年轻人时尚的发源地、流行文化的代名词。这里聚集了各种潮流店铺、餐馆、酒吧，走在街上的型男辣妹穿着也非常前卫甚至怪异，形成一道玩味的风景线。

涩谷没什么大牌，即便是国际品牌，也是针对年轻人的McQueen、miumiu、Diesel；更多的是日本本土的潮流品牌，流行度非常高，但价格比大牌低得多。 从涩谷站出去，涩谷109、Parco等商场都在目之所及的范围里。

再往周边走走，你会发现更多精彩：比如文化村通，路的尽头就是大名鼎鼎的东急文化村，每年的东京电影节就在这里举办；还有充满异国情调的西班牙坂，不仅有咖啡厅、餐厅，还有很多卖小东西的平价小店，很值得一逛。

东京交通

之前写过，大家直接拿去～

自由行必看！一篇搞懂东京交通系统与电车路线，省时省力玩转东京！

东京美食

松屋牛肉饭

日本著名的牛肉饭连锁快餐店，一顿饭只要五六百日元。店铺非常多，几乎每个车站附近都有。

一兰拉面

一兰拉面创建于1960是日本第一家会员制的拉面馆，是博多拉面的一种，也是当地豚骨白汤拉面的代表，被称为“福冈第一”的拉面哟！另外，一兰拉面的老板当初创建这个拉面馆的时候，设立了一个“一个人也可以吃拉面”以及“专心吃面”的拉面文化，很有必要去体会一下。

地址：東京都渋谷区神南1-22-7，岩本ビル B1F

不二家

“不二家”是源于日本的一家老字号，成立于1910年，生产糖果、蛋糕、饼干等，至今是广受大家信赖和喜爱的一家特色店。不二家现任社长是樱井康文。

地址：东京都中央区银座4-2-12

大和寿司

以新鲜闻名的大和寿司，开店没多久便排起了长队。由于太受欢迎，想要尝到老板40年来累计的好手艺，通常都得等上一个多小时。虽然一个人平均3000日圆左右的消费并不算特别便宜，但入口即化的梦幻口感，却让许多人愿意在天未亮的时候，就出门赶赴这场味觉的盛宴。

地址：东京都中央区筑地5-2-1，6号馆

炼瓦亭

本店于明治二十八年作为西洋料理店在银座开业，曾开发了以炸猪排代表的油炸类食品和蛋包饭、肉丁葱头盖浇饭等料理，是在日本被早称为西餐店的料理店。做蛋包饭很有名，这个是卖洋食的老店，味道都是很老的味道。价格呢，沙拉、汤和主食一共6000多日元。

地址：中央區銀座3-5-16

东京购物指南

东京在购物方面在全世界都是排在前面的，这里是时尚潮流的风向标，也是血拼一族必去的圣地。东京购物的魅力绝非仅仅是够时尚，无论是包装的精致程度，还是超贴心的服务，在令人举手称赞。就算是对购物无感的人来到东京，也会被这里的搞得眼花缭乱，忍不住掏出钱包。

秋叶原

简介：以大量电子电器卖场、商城与资讯产业企业聚集而闻名的电子商圈（電気街）。地理上大致涵盖东京都千代田区外神田、神田佐久间町、神田花冈町与台东区。秋叶原地区内的商店大都是以销售家电、电脑与相关周边衍生产品为主，与大阪市的日本桥、名古屋市的大须一起被并称为“日本三大电气街”。动漫书籍的店非常多，简直是二次元的天堂！

地址：东京都千代田区外神田4-3-2

银座

简介：东京市中心日本皇宫附近的银座是全城繁华的闹市区。这是由一条主街、几条横街组成的街区，其中心是东西长约1公里的大街，它把从一丁目到八丁目之间的地区紧紧连接起来，即所谓“银座八丁”。在这里，集中了许多专卖店、百货商店、夜总会等。入夜，五光十色的霓虹灯变幻多端，另有一番“夜银座”景色。

地址： 日本〒104-0061 東京都中央区銀座661136116 銀座ウォールビル

涩谷购物区

每时每刻人都很多，百货商场林立，夜景尤为漂亮,东京繁华的地带之一，东京的年轻人喜爱的购物地。著名的涩谷109大厦的意义已经超出了购物中心，成为涩谷GAL系流行时尚的代表。这里百货商场和时装店云集，街上还有各式各样的小店。除购物，这里还有很多餐厅、酒吧、俱乐部、Live House等场所，尽显流行文化。

仲见世商店街

简介：由浅草寺雷门通向宝藏门及正殿的一条300余米长的参道，名为“仲见世”。道路两侧是一排排自江户时代延续下来的大小店铺，约90家商店，出售日本具特色的土特产品和各式各样的旅游纪念品、吉祥物品、民间工艺品、和服以及日本人喜食的小吃等。熙熙攘攘的人潮加上五花八门的商品，人们逛街与入寺庙拜神一举两得，成为不同于其他寺庙的独特光景。

地址：东京都台区浅草

阿美横町商店街

简介：阿美横丁街由上野车站南部的高架铁路桥下一路延伸到御徒町的阿美横町。 早期以贩卖美军二手商品出名，如今则以各种零食饼干、药妆、 干货、 鱼货等各式”平民式“商品为主。也有新鲜鱼货及海鲜可以品尝。由于阿美横丁远近驰名，更吸引众多商家争相进入邻近商圈，应有尽有可一次购满所需。

地址：东京都台东区上野4－6

东京好玩的好吃的太多

萌君再怎么介绍也介绍不完

今天也是其中一种玩法

攻略呢还是要自己做

只希望上面的推荐

可以给你带来一丢丢的帮助～

日本房价从多少钱一平去衡量的话概念比较弱了。

在东京23区，35-40万以上就能买个单身公寓，两房的话在60-70万起，阳台是赠送的。当然，这个是指二手房的价格。日本是永久产权，土地比较值钱，所以新房稀缺，相对贵一点。东京新房单身公寓在130万起步吧。很多人会拿当家跟国内比，但是你想想30-40万在上海哪里买得到房子啊。在上海两百多万也只能买个二手的酒店式公寓。

大阪就更便宜了，20万起步就能买个单身公寓，35-40万起步能买两室了。新房价格在100万起这样子。

在东京周边琦玉福冈房价就更便宜了。

所以日本买房其实很轻松的。

具体的房价要看你投资在哪个区，不同区的价格有所差别。但是在日本的东京、大阪买房，你的预算可以低至十几万甚至几万人民币就可以，这也是不少国人投资日本房产的原因之一，用一线城市一个厕所的价格就能买到日本的一套房，有的甚至0首付就能在日本买房。

地段不同，日本的房价也不同。

房子的价格跟地段、房龄、大小、距离车站远近有关。东京的均价在
3.5万人民币一平左右，大阪的均价在
1.5-2万人民币一平左右。

日本土地价格可以参考一下：

日本房价从多少钱一平去衡量的话概念比较弱了。

在东京23区，35-40万以上就能买个单身公寓，两房的话在60-70万起，阳台是赠送的。当然，这个是指二手房的价格。日本是永久产权，土地比较值钱，所以新房稀缺，相对贵一点。东京新房单身公寓在130万起步吧。很多人会拿当家跟国内比，但是你想想30-40万在上海哪里买得到房子啊。在上海两百多万也只能买个二手的酒店式公寓。

大阪就更便宜了，20万起步就能买个单身公寓，35-40万起步能买两室了。新房价格在100万起这样子。

在东京周边琦玉福冈房价就更便宜了。

所以日本买房其实很轻松的。

具体的房价要看你投资在哪个区，不同区的价格有所差别。但是在日本的东京、大阪买房，你的预算可以低至十几万甚至几万人民币就可以，这也是不少国人投资日本房产的原因之一，用一线城市一个厕所的价格就能买到日本的一套房，有的甚至0首付就能在日本买房。

最适合居住的地方当然是吉祥寺站附近，因为距离成蹊大学和东京女子大学等校区都比较近，而且还有便利的交通，方便去远一些的大学上学，周边各种生活设施都非常齐全，即便是日本留学生初到日本，人生地不熟，也不用担心自己的日常生活会无法解决。不过因为是热门居住区域，吉祥寺站附近步行10分钟以内能够到达的房源，租金基本上都在10万日元以上，可能会稍微贵一些。

其次就是东京的高田马场车站附近，有比较出名的JR山手线、西武新宿线、东京地铁东西线这三条线路经过，是有名的学生街，周边餐饮店、商店等店铺不仅齐全，而且定价都比较合理，学生生活起来经济压力会稍微轻一些。而且因为这里居住的学生非常多，日本留学生居住在这里，也能尽快地融入到日本的学习生活中。

此外就是东京涩谷站，是年轻人聚集的街区，学生吃喝玩乐都能够在这里找到适合的店铺，再加上位于东京的中心区域，交通便利性不是问题，所以很适合日本留学生生活。同样的，优势的地理位置带来的烦恼，就是附近的单身公寓租金基本上也都在10万日元以上。

最后就是东京的池袋站了，日本东京有名的景点之一，经济非常繁荣，而且交通非常便利，不仅能便于日本留学生日常上学，休息的时候去熟悉东京的各个地方，交通也是非常便利的。

如果自己的条件允许的话可以挑选一下比较高质量高标配的单身公寓

大阪本町CBD公寓

投资日本房产的第一步是要记住一句话：“日本的大阪民宿比较好，东京的长租比较好，京都日本情怀好”。

你好，日本不能通过购房办移民，但是日本的房产投资还是很有价值。

2019年伊始，全球裁员消息不断，唯独日本就业率居高不下。日本政府1月表示，其对经济扩张周期形势评估不变。在众多经济下行的国家中，日本保持稳健。

根据国宏高端智库的预测，日本经济2019年将呈小幅回升并保持中低速增长的走势。自2017年以来日本经济指数维持在50左右的范围浮动，走势平稳，2019年的走势大几率也会如此。

2013年9月7日：国际奥委会于当地时间下午5点20分（UTC-3）在阿根廷布宜诺斯艾利斯举行的第125届国际奥委会全体会议上决定由日本东京主办。

蛋蛋还是喜欢直接上干货，回顾过去一年，日本楼市最大特点就两个字：稳涨。

受奥运和世博效应以及消费税上调影响，2019年若想投资日本房产，你要提早上车。

● 2019 经济增长、旅游类地产继续增长

● 日元走强，全球资金流入，流入房产投资增长

● 东京23区 周边房产重点关注

● 大阪地区房价攀升，全国平稳；

日本的2018楼市

2018

2018年，日本楼市蓬勃。

东京23区公寓平均租金连续12个月同比增长，首都圈二手房公寓平均售价连涨71个月。近畿圈在民宿法施行后登记率超9成，中部圈住宅市场房价稳定。

1

日本2018年GDP增速维持在1%左右，是近年来较好的经济增长。IMF预测，2018年日本GDP将重回5万亿美元，稳居“世界第三大经济体”。

然而，人口老龄化加剧仍是日本面临的最大问题。日本厚生劳动省公布的数据显示，截至去年11月，2018年日本新生儿仅9
2.1万人，为120年来出生人口新低，总人口数也下降至
1.26亿。

劳动力紧缺极大概率会拖累日本经济。日本卫生部预测未来20年劳动力将减少1280万人，降幅高达22%。IMF特此警告，未来40年日本GDP或减少25%，主因就是人口减少。但与此同时，2018年日本失业率创历史新低。经济上行、缺人都是原因。

房产方面，全国房价大体稳定，东京和大阪两大区域涨幅明显。

2018年地价、房价继续攀升。全日本标准土地价格自1991年来首次上涨，去年全国平均土地价格上涨0.1%。受益于即将到来的2020年东京奥运会和2025年大阪世博会，三大都市圈无论新屋还是二手公寓，房价上涨势头尤为强劲。

以70㎡的二手公寓计算

1. 首都圈房价成交平均价格为3638万日元，同比增长
1.7%

2. 近畿圈上涨势头猛，平均价格为2188万日元，同比增长
3.3%

3. 中部圈本身基数小，但涨幅超其他两大都市圈，为
6.1%

上涨因素

经济温和扩张

得益于宽松货币政策，日本长期维持基准利率0%，10年期利率在0.8%至
1.2%上下浮动，以防房屋贷款利率继续走低。同时，日本政府于10月下调了2018财年的实际GDP增速预期，以及2018财年至2020财年的通胀预期。

奥运、世博、赌场助推东京、大阪

受奥运会影响，2018年东京23区周边新开发的住宅项目不断攀升。不动产经济研究所在最新的房地产报告中指出，首都圈2018年7-10月新增约
1.8万套公寓。同时，JR山手线新站高轮台站也将于2020年开业，交通便利将拉动周边的房价上涨。

2024年大阪赌场将正式营业，2025年大阪世博的宣传已经开始。两大利好刺激之下，大阪2018年新项目在过去一年动工率与2017年相比同比增加20.5%。7月参议院全体会议上通过包括大阪赌场在内的综合度假村实施法案，2个月后，大阪地区公寓价格同比上涨1
2.8%。根据东京鉴定，去年近畿地区的70㎡公寓房价涨
3.3%，为2188万日元，而中部地区增长
6.1%，为1810万日元。

受奥运会影响，2018年东京23区周边新开发的住宅项目不断攀升。不动产经济研究所在最新的房地产报告中指出，首都圈2018年7-10月新增约
1.8万套公寓。同时，JR山手线新站高轮台站也将于2020年开业，交通便利将拉动周边的房价上涨。

2024年大阪赌场将正式营业，2025年大阪世博的宣传已经开始。两大利好刺激之下，大阪2018年新项目在过去一年动工率与2017年相比同比增加20.5%。7月参议院全体会议上通过包括大阪赌场在内的综合度假村实施法案，2个月后，大阪地区公寓价格同比上涨1
2.8%。根据东京鉴定，去年近畿地区的70㎡公寓房价涨
3.3%，为2188万日元，而中部地区增长
6.1%，为1810万日元。

REITs

根据全球四大会计事务所之一普华永道（PWC）旗下的咨询公司调查显示，2018年日本房地产信托基金（J-REITs）表现强劲，赞助商利用市场提升新股，日本标普REITs指数达
9.3%。其中商业地产、住宅酒店类的REITs回报率高，平均收益率为
4.1%，10年期政府债券收益在2018年6月份达到404个健康基本点，而美国同期的REITs仅有126个基本点。

合法民宿发展迅猛

在2018年6月民宿法实施以后，日本民宿的规范变得更加严格。

都市未来综合研究所资料显示（数据截至2018年9月），民宿法施行之后，新增的国家认定民宿中，有93%集中在大阪市，6%在大田市。在大阪，增长率较高的前三名分别为浪速区、中央区和西城区。这三个区域均因靠近著名旅游区心斋桥和难波而使得民宿量急剧上升。

《斯维登置业·胡润2018年度海外置业投资回报指数》显示，大阪投资回报率为19%，房价年涨幅
7.7%，民宿成为收益可期的理财产品。诸如投资人薛蛮子就在京都买了一条街，一共7栋百年町屋。

数据来源：斯维登置业·胡润2018年度海外置业投资回报指数

北海道滑雪胜地二世古附近也是民宿投资热区，房产交易对象有9成是外国人。在滑雪场附近，月租金20万日元（约人民币
1.22万元）的公寓炙手可热，通常直接订满下一个滑雪季。

2018年下半年，民宿法正式实施后，附条件地解除普通住宅区禁止开设民宿的规定，为日本合法民宿松了绑。

因为在日本运营民宿要求多多，同时也有不得不注意的法规：一方面，出于治安考虑，民宿有180天的营业限制；另一方面，非法民宿被叫停，以往在公寓楼中买下一套公寓做民宿的方式现已不可行。具体详见附录。

2019日本楼市

热了一整年，接下来日本楼市会怎么走呢？

● 奥运、世博效应影响持续，推高东京大阪的地价和房价

● 消费税上调，短期内新房交易或拥堵，长期二手房价会持续上升

● 外籍劳动引入法修改生效后，赴日劳工将增多，全国各地租房需求加大

● 东京23区周边购房成本低，增值空间大，值得关注

● 经济前景乐观，日元有大幅升值趋势

● 大利好之下，房价地价上涨有望

日元走势是房产置业的重要考量因素。目前华尔街几大货币银行已经达成共识，2019年日元将大幅升值。摩根士丹利和德国商业银行的分析师认为，日元兑美元可能涨破100大关（当下日元兑美元为10
9.4）。

同时，日本将从2019年1月7日起开始征收出国税，若日元涨幅明显，新一年游客增长可能会放缓。对于海外买家来说，往返日本的次数也会减少。

另外，为补充劳动力市场，日本国会11月8日通过增加引进外国劳工的新法案。4月开始，日本政府将在5年内引进超过34万名外国劳工，并将首次向外国体力劳动者提供最长达十年的签证。符合条件的外国劳工甚至还可以携带家人赴日工作，新规下少部分技术劳工有机会拿到“永居”。

政治局势方面，安倍在2019年1月28日发表施政演说，表明要与中国构建稳定的和谐关系，为赴日投资提供了良好的环境。

地价

东京奥运会将在今年持续为首都圈的楼市造势。千叶县地价基数低，但连续几年上涨趋势较其他地区更为明显，未来涨幅空间大。

对于近畿圈来说，大部分区域开发土地的增幅都在10%以上，短期内地价上升空间大。

房价

从往年来看，首都圈房价呈现小幅上升，其中东京23区房价上涨趋势最为明显。2017年东京圈已经达到每户7000万日元（约431万人民币）。如今日本房价已经连续5年上涨，首都圈二手房受到东京奥运会的影响，仍有上涨趋势，但预售屋房价开始出现下滑苗头。

近畿圈住房市场因为赌城和大阪世博会的影响，房价走势攀升。2019年受到旅游季的影响，民宿价格依旧会上涨。不过投资日本的旅游地产，需谨防日元升值对旅游业带来的消极影响。

如果你手上已经握有日本房产，还需注意持房成本可能反噬投资回报。据PWC推测，日本房产平均投资周期3-5年的回报率处于上升阶段，而5-10年周期的投资回报率在下降。

新建房屋

2019年，首都圈公寓供应量预计同比增长0.8%，总数达到
3.7万户，消费税对其影响不大。而近畿圈预计供应数达2万套，同比增长约0.5%。

近几年，海外用户针对一户建的投资呈上升趋势。随着市内房价走高，多数租户选择在靠近车站的近郊区域租房，因此近郊的房产，尤其是新开发的城镇地区，反而会在2019年更被看好。

各地区分析

保值：东京

2018年已经有相当一部分的热钱涌进东京。东京大都会区二手公寓的平均价格较去年上升
1.7％，涨61万日元。在迎奥运的过程中，东京的超高型住宅公寓和写字楼被炒得火热，房价走势预计今年仍旧上涨。

另外，东京一直承接着来自全日本四面八方的人口流入。截至2018年，已经超过900万人。同时在东京市中心租房的总人口数约3
1.4万人，占据全国私人租赁住宅市场的4
5.6%。未来一年，外来人口涌入还会呈现上升趋势。东京也是诸多外国人的聚集区，旅居人数占全国2
4.2%。租房市场很大。

需要谨慎的是，东京市场适合海外买房预算充足的投资者，因为往往第一套房需要全款支付。未来5年，虽说东京房产价格会上涨，但也同时面临着租金收入回报率下跌的风险。

保值：大阪

东京奥运会之后，对这座城市来说，投资利好就是被安倍视为要胜过澳门博彩业的赌场。大阪赌场预计在2024年投入运营，PWC预测2020年过后，大阪必将接替东京成为下一个赴日旅游新热点。届时将带动酒店业、超高层住宅公寓一起上涨。不动产研究所房产报告显示，去年刚刚通过的民宿法实行之后，新受理的民宿登记94%来自大阪。

从去年的数据来看，大阪已经成为继东京之后第二大外国人旅居的城市，截至8月份，外国人口总数约为394万人。PWC评选全球最具投资前景的城市中，大阪名列第5，主要是由于其收益率高（主要维持在10%左右）以及债务成本低。

当然，大阪也是一座具有活力的城市。年轻人口流入量位于全日本第二，仅2018年一个月，流入人口就有16972人。

大阪二手房房价涨幅十分出色。由于日本对于房屋具有十分严格的保养系统，因此十年期的二手旧屋和新屋的差别并不大，已经连续三年，大阪二手房价涨幅可喜，过去一年同比增长
5.3%，达到70㎡的房子3013万元。

价值洼地：福冈

在2018年11月公布的日本城市综合竞争力排名中，福冈仅次于京都，位列第二。作为一个外国人聚集的港口城市，据不完全统计，2018年福冈市生活着5万名以上的外国人。在福冈的人口构成中，日本内阁2018年11月发布的数据显示，福冈在全国年轻人（15岁-69岁）迁入地区热度中排名第7，人口老龄化程度低，地区充满活力。

对房产投资者来说，这里的学生公寓租房市场大。福冈是日本战略特区，大学林立，大学理工系的人数居日本第四位，每年吸引了大批海外留学生，位列东京、大阪之后。在这里，小户型的公寓十分受海外留学生的青睐。在日本租房需要日本人作为担保人，但福冈是一个例外，这里有无需日本人做担保人的不动产公司，租房门槛低，合同达成率高。

最后，日本地震多发，地震发生几率低是福冈的一个亮点。

不过，相对于升值来说，福冈的生活成本低，整座城市在城市建设方面有待发展，目前适合购房成本低，且想要有较大房价涨幅的投资客。

价值洼地：千叶

随着2020年东京奥运会的到来，东京房价已经开始飙升。小额度投资的海外买家如果想进入东京圈住宅市场，千叶县不失为一个好的选择。位于千叶县“船桥”是JR总武线、京城线的交汇所，直达东京市中心仅需半小时，交通十分便利。成田机场以及幕张展览馆也在千叶县境内，人流量大。

另外越来越多的工薪阶级迫于东京房价高昂，转向东京圈其他町市租房。千叶和埼玉都是当下著名的出租区。在千叶，住宅每平米均价
1.5万元人民币，2018年年平均涨幅同比增长
9.27%，仅次于东京。这里生活成本相对东京低，但劳动力质量又有所保证，租房市场长期稳定，且平均回报率在8%左右，未来增值空间大。

就J-REITs保有租赁公寓的NOI评价额收益率而言，千叶县为
5.4%，同比上涨0.2%，相比之下，东京23区的收益率仅为
4.5%。

蛋蛋投资建议

1. 对个人买家来说，除东京外，首都圈内的埼玉、千叶、神奈川三大都县1K（有独立厨房的单身公寓）的二手公寓，以及大阪圈内的民宿都是小成本大收益的理财产品，价格在50-200万人民币不等。即使在房价最高的东京23区，二手的一户建也可以用200多万人民币拿下。二手房产无需装修（减少税费），可马上出租，购房成本较低，收益也较快。

2. 但是想购买民宿的朋友需要注意，自从民宿法施行后，外国买家要想出租民宿，限制较多，必须谨慎考虑。

3. 小额预算的买家可以选择东京23区周边或者紧邻交通线人流量大的房产。此外，享有年轻劳动力优势的福冈未来租房市场上升空间也大。

日元具有较强的避险属性，日本房产也是。购买日本房产很大程度上，就是为你的财产上了保险（年化回报率4%-5%）。加上未来一年日本经济具有缓慢平稳的上升趋势，日元升值的可能性高，房价上涨几率大。

房产持有成本

● 固定资产税（购房后需每年缴纳）：日本的国税，评估价格×
1.4%，每年4月份左右发出通知，从6月份起每年分4次缴纳。如果是新建住宅，在购买后5年内可以享受减税措施，因此税额较低，在第6年税金会增加。

● 城市规划税（购房后需每年缴纳）：日本地方税，评估价格×0.3%

● 其他保险费用：火灾地震保险费（每年约在2万日元左右）

● 房屋托管：中介房屋代管需缴纳服务费，一般为月租金的
5.4%（含消费税），已经很低了

外国人贷款条件

● 满20周岁以上满55周岁以下，还款结束时不超过60周岁

● 必须具有合法有效的身份证明及居留资格

● 有稳定的职业及收入来源（年收入不低于400万日元，折合人民币约25万人民币)

● 单笔贷款金额原则上起点金额为500万日元（非居住者为1000万日元)

个人贷款审核过程所需资料及审核时长通常为一个月的审核时间。除了去银行填写申请表、同意书之外，个人贷款审核需要准备的资料如下：

● 身份证+户口本+签字或印章

● 最近三年的年收入证明

● 最近一年的纳税证明

● 最近三个月内的在职证明

● 个人信用报告（有客户所在地的交通银行分行提供）

● 公证书+翻译

“省点一月3万足以”这句话我支持。如果自己开伙的话，在东京、横滨4万日元可以吃得相当好了（当然不能去上馆子）。大阪、名古屋等还要便宜些，到三流城市有的用东京的一半钱就够了。我的一个朋友能把生活费压缩在一万日元以下（在大城市）。水电煤气费一般也要好几千（基本费就要2千左右）。

另外，记住还要向老板要交通费，日本的交通是很贵的，坐一次巴士就要好几百日元，出租车要以千计，最好能跟老板说定一个较大补助数或实报实销，不然星期
六、日就只能呆在家里了。如果住宿和交通费老板都管了，那么18万日元还是可以的。在日本，住、吃、行三者依次是最主要的开销。

去过日本自由行几次，日本适合旅游，但是作为普通人，还是不要去日本工作为妙。原因大家应该都知道。

因为在国内提前购买了全日本铁路通票就是JR pass，所以选择乘坐新干线从东京到新函馆北斗。购买了JRpass在日本旅行真的太方便了，只要购买了日本当地的手机流量，下载一个叫乗換案内的APP，日本JR下属的新干线列车，普通列车，一些长途汽车，甚至有些轮渡都能免费乘坐。

姖路城

东京到大阪的新干线列车

日本定食

日式温泉酒店

函馆城市风景

九州日本神社

富士山进山列车

日本平常人家

札幌夜雪景

名古屋站前

函馆火车站

宫岛严岛神社

明石跨海大桥

富士山下

京都清水寺

松岛海岸

日本传统建筑

日本教堂

大阪环球影城

东京迪士尼

镰仓海岸落日

东京国立博物馆

东京街景

仙台街景

小樽街景

函馆街景

大阪街景