单身女子公寓下拉式漫画

搞笑漫画：女子躲进箱子里装成生日礼物，却被老公运到了大海！

一天，小刘起了床刚洗漱完，一进门便看到妻子在月历上做了个标记，小刘很是不解便问妻子“老婆，为什么要在8号上面圈一个圈啊？”妻子见小刘睡醒了，便回过头说“因为今天是你的生日啊，你生日这天可以尽情地享受。”小刘一听顿时热泪盈眶“还是老婆好了，等我下班回来吧！”

接着，小刘便换上了上班的西装，和老婆来了一个香吻便出了门。小刘出门后，妻子害羞地捂着脸说“今天是他的生日，我要给他世界上耀眼的宝石。”说着小刘的妻子便钻进了一个大盒子里面。

很快到了傍晚，小刘下班了。小刘已经迫不及待想回家看看妻子送给自己的礼物。他打开门后并没有看到老婆在家，小刘很是好奇，今天不是我生日吗？怎么老婆不在的？就在这时，小刘走到了客厅，并在客厅中间看到了一个巨型盒子，旁边还放着一个生日蛋糕。小刘忽然很好奇，这个盒子怎么会在我家？难道就是老婆给我的惊喜？

这时，盒子里面忽然唱起了生日歌，小刘仔细一听，是老婆的声音。小刘顿时觉得无语了，原来老婆说送给自己的生日礼物就是她啊，还以为真的可以好好放纵一天。转眼，小刘把装着妻子的巨型盒子运到了海边，并用绳子绑了好几圈。

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原标题：漫画：生日礼物

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原标题：班花的生日礼物（漫画）

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每个国家对女子结婚年龄的规定都有所不同，在中国女子结婚年龄法定年龄以及国家法定女子结婚年龄是多少岁呢?下面一起来了解一下吧，希望对大家有所帮助!

一、女子结婚年龄法定年龄

女性法定结婚年龄是二十周岁。法定结婚年龄，是指法律规定的结婚的低年龄。也就是说，男女双方不到这个年龄就不能结婚，只有达到或高于这个年龄才能结婚，至于结婚的高年龄，则无限制。

法定婚龄的确定，一方面要考虑自然因素，即人的身体发育和智力成熟情况，另一方面要考虑社会因素，即政治、经济及人口发展情况。我国《婚姻法》第六条规定“结婚年龄，男不得早于二十二周岁，女不得早于二十周岁。”婚姻关系的性质和特点，要求男女当事人必须达到适婚年龄，只有这样，他们才能具备必要的生理和心理条件，才能在处理婚事时做出判断，才能在婚后承担对家庭、子女和社会应尽的责任。

我国法定结婚年龄的规定，既考虑了男女青年的身心发育，又考虑了国家控制人口，城乡群众的接受程度，是符合我国国情的。

二、国家法定女子结婚年龄

中国大陆法定结婚年龄，男不得早于二十二周岁，女不得早于二十周岁。

中国港台法定结婚年龄，男不得早于18岁，女不得早于16岁。

中国1950年婚姻法规定的法定婚龄为男二十岁，女十八岁。因此规定“男不得早于二十二周岁，女不得早于二十周岁”。这次修订婚姻法，有的同志建议将男女的结婚年龄统一为一个标准，或均为二十二周岁，或均为二十周岁。

我国法定结婚条件

1、双方当事人必须自愿结婚，其中不能有任何的威逼利诱成分，该项条件需要新人们自主把握。

2、双方当事人的年龄必须符合法定结婚年龄的条件，即男生必须年满22周岁，女生必须年满20周岁。

3、双方当事人在法律关系上均无配偶。

4、双方当事人无直系血亲关系或三代以内旁系血亲关系。

5、双方当事人未患有医学上认定的不宜结婚的疾病。领证结婚的流程

1、申请

当事人双方应带齐身份证、户口本等有效证件，到一方户口所在地的民政局进行婚姻登记申请。登记双方必须亲自填写《登记结婚申请表》上的各项内容，所填信息必须属实详细。

2、审查

民政局工作人员需要对当事人双方所提供的证件材料等进行检查，审核双方是否符合国家颁布的法定结婚条件。对于符合这些条件的新人，可自动进入下一个登记的环节流程。

3、登记

若登记双方符合结婚登记的各种条件，那么新人们就可依法进行结婚登记，并且当下就给颁发赋有法律效力的结婚证。

其他国家法定结婚年龄：

1、加拿大

安大略省婚姻法规定，凡年满21周岁的加拿大公民，只要携带两种有照片的身份证明原件，就可以到安省政府相关机构领取结婚证;不满21岁的，则在携带的两种身份证明上必须有出生证明，因为不满16周岁不准结婚，满16周岁的如果要结婚，需要经过父母的同意。

2、韩国

韩国法定结婚年龄为：男子18周岁、女子16周岁以上。未满20周岁者，要申请结婚的时候必须要有父母的同意。女子在婚姻六个月内不能申请再婚，但是，如果有医生的妊娠诊断证明，就可以作例外处理。从2007年起，韩国男女均满18周岁才可以合法结婚。

3、美国

有的州的一部分州规定，如果双方都是未满成年人的年龄，需要经过父母同意才可以结婚。有的州规定男子不满18岁、女子不满16岁者，即使父母同意也不能结婚。密西西比、爱达荷、新泽西和华盛顿等州，年满14岁的男孩、年满12岁的女孩则允许结婚 。

以上我就是中国女子结婚年龄法定年龄以及国家法定女子结婚年龄，想要了解更多的2022年婚姻法律就在蜜匠婚礼哦!

1、敞开式，两边墙垛打掉，另立隔断。客餐厅、厨房一体敞开式。

2、公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。套型建筑面积与套型阳台面积之和不大于50平方米的居住建筑。

来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。那么什么是酒店式公寓呢？酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，既可“自用”又兼“投资”潜力。在中国的房地产市场，酒店式公寓正方兴未艾。 一时间似乎所有的SOHO办公、长期旅游、商务出差乃至房产投资都盯住了这个市场。2004年北京、上海、广州的酒店式物业更 是一路飘红。根据对发达国家同业情况的考察，酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期发展和存在的一个物业类型，目前在我国刚刚走红，但由于它既具有酒店的品质，又低于酒店的价格，能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。

酒店式公寓与前年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，而忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。

业内对此也日渐关注，据悉，4月2日至4日，“酒店式公寓的设计、推介与营销”论坛将于北京举行。日前记者就此话题采访了有关人士。

酒店式公寓的独到之处

鑫尊地产市场部的林越经理认为，酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。

酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。

酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。

酒店式公寓从用途可分为居住性公寓和商务性公寓二种：居住性公寓主要用于居住，这种公寓有单独的厨房、阳台、卫生间；商务性公寓用途为商务办公，这种公寓没有单独的厨房和阳台。二者面对的消费者不同。

成功的酒店式公寓都有相似的地方：其位置位于繁华地段，周围有大量潜在的消费者和租客。客户就在附近。该位置填补该区域的小户型住宅的空白。

林越指出，酒店式公寓与产权酒店、单身公寓和商务公寓相比，有同有异：

产权酒店与酒店式公寓的区别。产权酒店起源于上个世纪70年代的美国，主要分布在气候温和的旅游度假胜地。简单地说，产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业业态。而酒店式公寓面积有大有小，居室有多有少，室内厨房等生活设施一应俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，为住户提供了一个星级酒店的家，但收费比酒店便宜。

单身公寓与酒店式公寓的区别。单身公寓的消费者是收入不错又讲究生活品质的年轻人，所以，从装修标准到物业配置比起酒店式公寓要简单得多。同时，单身公寓的面积要小一些，一般在50平方米以下，以降低总价，适应年轻人的购买需求。而酒店式公寓的消费者是高级白领、经理和总裁等，物业由星级酒店或有酒店背景的物业公司管理。

商务公寓与酒店式公寓的区别。商务公寓注重商，建筑结构上采用大开间，户型大小不一，多数以毛坯形式出售，便于后期结合办公需要改造。像市场上曾出现过的STUDIO类商务公寓，虽然采用精装修，有些还配有少量的家具，但整体上更显得适合于办公。配套的服务机构也多是些邮寄、打印等办公项目。而酒店式公寓的公共设施类似于酒店，除拥有酒店的服务机构外，还提供了银行、会所和超市等家居服务。

北京酒店式公寓的市场一直坚挺

锋上经纪的市场分析人士对记者指出，在高档公寓中，酒店式服务公寓不同于普通高档公寓，它是提供酒店式管理服务的公寓。在传统的市场中，酒店式服务公寓基本只租不卖，如雅诗阁、国贸等，出售的项目仅在近几年才出现，如：旺座、鼎极·嘉华世纪等。据统计，到今年第一季度末，北京共有高级公寓项目100余个，其中酒店式服务公寓则有近40个，共提供近3万个住宅单位。主要集中在六个主要城区，其中朝阳区和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的80％，酒店式服务公寓市场出租平均报价为每月每平方米24．5美元，几乎是普通高档公寓的两倍。而根据世邦魏理仕提供的资料，在京的海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆的工作人员等，构成了北京酒店式公寓的主要需求群体。一些小型公司也将其作为商住使用。他们希冀在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配置，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。

这位人士认为，酒店式服务公寓之所以有较高的租价，是与其自身优势分不开的。酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。它们大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。

其实酒店式服务公寓的独特优势早已显现。近两年，在京城的高档公寓租赁市场中，租金因整体供量的急剧增长而持续下滑的趋势锐不可当，有些物业租金跌幅达50％以上，然而，类似国贸、嘉里中心这样的酒店式服务公寓反而有上涨趋势，实际成交租价总体浮动不到5％。显然，与普通高档公寓相比，酒店式服务公寓的租金水平更坚挺。

酒店式公寓的投资特点

据金桥国际公寓开发商负责人蔡维杰介绍，由于现在的一些大中城市，人口流动性增强，以部分年轻人为主的家庭模式出现，这种趋势直接导致了酒店式公寓的出现。酒店式公寓是一种全新的物业概念。同时，各大中城市已经形成高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，而传统的物业管理对他们来说已经不能适应其快节奏的生活。从另一层面来讲，中国加入WTO会为北京带来数量众多的境外中小型公司，因为目前大型的国际跨国公司都已在北京设立了办事机构。中小型公司由于其资金实力不足，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓将是其较理想的选择。

鑫尊房地产经纪公司投资顾问部张谧认为，酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。它同时与SOHO概念中居家办公有所区别，它具备了星级酒店的配套和服务。酒店式公寓在未来应该更趋向个性化的服务，因租住在这里的客户大部分是高学历、高素质和国际化人士，无论从装修、户型、环境、配套等，都要区别于市场中的其他楼盘，突出自我个性，只有这样才是实现投资回报的重要因素。酒店式公寓是投资型置业者，尤其是异地置业者的首选。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30％左右，普通公寓的服务相对酒店要落后一些，酒店式公寓具有单套房屋建筑面积小、便于管理、服务及配套设施较齐全、易出租等特点，是其他物业项目所不能比拟的。

但作为中高档项目的酒店式公寓相比普通住宅占用的资金较多，回报周期较长，所以更适宜中长线投资者。

另一方面，对于酒店式公寓投资的项目又必须要有相当严格的条件限定。

张谧指出，酒店式公寓投资要在适当的区位。像朝阳区CBD地区、亚运村等是北京国际商务活动最活跃的地区，近两年，又是网络经济最热手的地区，大量小型公司和年轻的白领聚集在这些区域，对他们来说，在这里安家置业，方便自不必说，更重要的是机会更多，成本更低，最有可能利用这一区域的人流、资金流、信息流，迅速走向成功，这些热点地区最适合酒店式公寓投资操作。

随着市场的发展，目前又出现了一种酒店式公寓新的业态，据来自开发城市广场和都会华庭的发展商京港物业发展有限公司的消息，他们推出的一种酒店式商务式公寓，暂命名为“都会国际”。这是一种将酒店式公寓与SOHO进行了结合并全新演绎的新产品，在充分考虑了满足各种商务个性化的需求的同时，也将满足人们对高档住宿的要求。这种全新的模式合理地将居室分为了居住与办公两大区域，既具备了酒店式公寓的高档生活区又满足了SOHO的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部。更引人注目的是它在SOHO的基础上增加了全新概念的24小时商务中心，在那里可以享受到24小时秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议服务。由此一来，这种酒店式商务公寓不仅填补了SOHO无5A级办公楼配套服务的空白，而且还可以更完整地创造一个超5A级的办公场所。

上海酒店式公寓投资危机初现

上海房地产市场正在经历前所未有的“黄金”时期，一路飙升的房价吸引了众多的房产投资客投身其中，已有报道几百亿的资金流入上海房产市场推波助澜。业内大佬潘石屹日前就已放出话来：“上海房地产市场是一块烧红的铁，不能摸。”酒店式公寓投资也不例外。

据一位业内的人士透露，无论开发商怎样回避酒店式公寓的投机详情，事实上目前许多的小户型公寓中，投资客比例都在50％以上，而用来自住的比例很小。

上海房产市场的火爆引发投资者更多的是短线炒作，希望能够赚上一笔就走，这种心态在现在酒店式公寓的投资者中更是盛行。绝大多数投机者在购得酒店式公寓后一般都会快速转手买出以赚得差价。

然而，正是由于人们对于短期价格追捧的预期，已经有很多的专家开始发出警告，由于投机过旺所造成的房价过快上涨，已经使上海房地产市场出现了泡沫初期的征兆。而在上海房产市场中的投机主力—浙江投资者，目前已经出现撤资迹象也好像正在证实其中的一些微妙变化。

就酒店式公寓而言，传统的短线投资者在目前的情况下可能面临更大的投资风险，如果一旦出现手中的酒店式公寓不能马上再找到下家转手，那么投资者的亏损将就在眼前。尤其是在酒店式公寓概念现在还在“热销”之时，由于概念上的模糊，一些发展商浑水摸鱼，借着酒店式公寓的幌子卖出了自己的产品，而且这些产品现在大多成为了投机的房产工具。使得酒店式公寓类产品目前增长迅速，购房者可选择的余地加大，潜在的二手物业购买者被大量分流，将进一步缩小二手物业的流通空间，使得小户型投资者实现短期套现较为困难。

其实业内专家指出，酒店式公寓本身就是一种纯投资的产品，只是目前出现了众多的酒店式公寓没有真正具备其内涵，而且在软硬件方面都没有形成过硬的投资条件，因此也造成了许多投资者盲目从事短线操作，失去了投资酒店式公寓的真正意义。

应刚 J010

酒店式公寓的开发和投资主要面临4大风险

顺驰市场开发部房产经纪人沈昊认为，目前酒店式公寓的开发和投资主要面临四大风险：

一是随着酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流。比如城市假日比较强调商务功能，而亚东名座则更强调“居住”。常规来说，住宅投资的回报率与人们对住宅投资市场的关注成反比，即当越来越多的人将住宅用于出租获取回报时，租赁市场的租金水平就会相应地降低。因此，作为酒店式公寓住宅现今相对集中的客户群——投资客而言，如果有更佳的投资途径，必会转移目标。

二是酒店式公寓的规划设计问题。不少开发商急功近利，使得一些酒店式公寓的设计不尽如人意。即便是现在推出的一些项目，也有部分是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题，也无法满足酒店式公寓住户的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服务空间等。

三是投资者的预期租金问题。现在，市场上的酒店式公寓产品大多为上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格；特别是在交付使用后，同一地点的出租供应量骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。

四是定价问题。酒店式公寓的单价高于其他住宅10％—20％是合理的。但不少酒店式公寓的价格砝码也与日俱增，每平方米上万元的酒店式公寓不断增多，价格与市场出现严重背离。另外，酒店式公寓还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂等普遍问题。

投资风险怎样规避呢？沈昊认为，首先是对地段的综合考虑。目前酒店式公寓风起云涌的背后，隐藏着区域供应量增加、产品雷同等影响投资回报率（租金）的因素。因此在作投资选择前应考察该地段周边的租赁行情，选择一个合适的类比值来计算其平方售价的合理性；该处是否具有地理优势如交通便捷，最好邻近现有或已在建设中的轨道交通；楼盘周边建筑群以商务楼居多的要优于住宅区，附近区域类似项目少的要优于过于集中地带。

其次，楼盘要有创新设计，拒绝烂尾楼。酒店式公寓设计要充分体现其经济实用性特征，房型布局要紧凑而灵活，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。对于不同层次的居住者及其生活习惯，居室套型设计可以灵活分隔。

公寓分两种，一种是住宅式公寓产权是70年。一种呢是酒店式公寓产权一般是40年。如果你购买的公寓是属于住宅式公寓，仅仅是光照时间可能不够而已。其余的功能以及交易的税费都和住宅一样，既可以满足你婚前财产保护的功能，也可以有实际居住的投资价值，推荐购买。如果是酒店式公寓则不推荐购买，一是酒店式公寓，公摊一般都比较大。二是投资以后再次转让的税费相当高，一般是在15%左右。三是交易环节的税费，住宅式公寓90平一下是1%的契税，酒店式公寓则为4%。以上仅供参考。

从长远和近期考虑，如果资金允许的话，都是住宅好。

住宅和公寓性质是不一样的。

公寓：叫商业公寓，从名字就可以看出来干什么用的，所以它属于商业地产，

包括住宅式公寓，商务公寓和酒店式公寓三种。

知道什么是商业地产

产权年限40年，水，电，是住宅的两倍。

不通天然气，生活成本是普通住宅的两倍，

一辈子算下来这个生活成本就高了。

住宅：长期看的话，生活成本比公寓低，这个是不用算的。

转卖手续费比公寓低10%左右。

你现在是单身，不表示你一辈子都是单身。

有钱没钱就买住宅，钱少就买小户型，位置差点都行。

如果你现在是单身的话，见意买公寓的，但是注意公寓的地段要好，方便以后出租，或出售。

不过在买公寓前，你首先要了解公寓的性质，一般来讲，公寓分酒店式公寓和公寓式酒店，这两个名称一定要分清楚哦！一字之差，就会差很远了，酒店式公寓产权是70年的，只是按照酒店的模式管理，这种公寓的性价比高，他的性质跟住宅一样，可以首付30%，余款按住宅模式按揭最长30年。如果是公寓式酒店，产权只有40年，首付要50%，余款按商业门面模式按揭最长10年。再有，就是公寓式酒店的公摊面积比酒店式公寓要大，水电费按商业收费的，没有煤气管道，物业费也贵不少。这些都是售楼小姐姐不会跟你讲的。

如果你买个1室的住宅的话，将来结婚了有大房子了，1室不怎么好租，更别讲出售了，要是地段不好，又租不了好的价格？

综上所诉，还是见意买个酒店式公寓最好了。

我买的是住宅式公寓，一共26层，每层是十户，楼下一二层是超市，我买的是24层南向，水电汽 物业管理费和旁边的小区是一样的，因来发商盖的时候把这个公寓性的楼盖在小区外面了，公寓的特点是人多，而且你不知道都住的是什么人，因为邻居三天两头的如走马灯一样的在换，二是安全感较低，尤其是我们那栋楼，早上起来一看楼底下都是垃圾，都是晚上楼上的人随手扔下来的，不过酒瓶子到没发现，有一次我坐电梯上楼，在中间楼层发现上来一个年轻女子，竟然身上只裹了一条毛巾被进电梯，吓我一跳，公寓说实话，暂时住还是可以的，长期住就不建议了，如果是投资的话，出租的话还是比较好租的，因为面积小，住宅式公寓出手的话也好出手，我这里是指住宅式公寓。

这样看起来，酒店式公寓对于购房者来说有很多的诱惑力，但是，别急!我们先来看下酒店式公寓具体的优点还有哪些?缺点又有哪些?
一、酒店式公寓的优缺点分析。 酒店式公寓的优点： 总价低、投资灵活。酒店式公寓一般以小户型为主，面积一般在50㎡左右，由于总价较低，就有不少投资者受出租回报的吸引，热力追捧;空间分割灵活。由于很多酒店式公寓项目在产品设计时就考虑以办公为主，所以在空间分割上比传统的公寓具有更大的灵活性。建筑设计的创新和工程技术的全面应用，也给了该类物业更大的发挥空间。因此市场出现了分割自如、大小随意的项目，小到20-30㎡大到一层楼。因此，这类项目不仅适合小公司，也适合一些中型公司;良好的生活和商务环境。众多酒店式公寓在其广告中都提出诸如“拎了皮箱就入住”、“全方位家庭保姆式物业管理”等诱人口号。与一般公寓有区别的是，酒店式公寓在提供这些物业、家政服务的渠道上比较畅通，只要你想得到，基本上酒店管理公司都能办得到。酒店式公寓不仅有商务中心等配套，很多项目还为商务办公区内员工提供打字、复印、传真、票务定购和酒店咨询等业务。还有些项目通过合作方式引进与商务办公有关的商业配套，如办公用品租赁和采购、小型超市、24小时员工餐厅、快递公司等。 酒店式公寓的缺点： 从经济性来讲，就产品的供应方来讲，每层空间的大分割量增加了小户型的造价成本，包括重新安装管道(水、电、煤)、增加消防通道等;就需求方而言，由于户型不规则，造成使用率较低。从舒适性来说，暗房出现，影响居住生活的舒适度;在技术指标控制范围内，开发商选择利润最大化的设计原则，于是，在有限空间分割出更多单元，导致小户型在设计上对生活实用性的考虑较少，其格局更接近于家庭旅馆。从实用性来说，每天上、下班大量人流上、下电梯，等待极不方便。从观赏性来说，因为窗户的增加占据更多外墙面，破坏了原本很规则的建筑立面。从安全性来说，标准层户数的增多，造成居住人群参差不齐;如果增加电梯，会对施工造成隐患。从服务性来讲，因为容积率的制约，服务配套很难跟上等原因。
二、酒店式公寓与其他类型公寓的区别。
1、产权式公寓 产权式公寓酒店的实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。
2、酒店公寓 酒店公寓与普通住宅楼比较起来，其结构和设计均有所不同。酒店公寓需要配套齐全、高档，能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理。酒店式公寓布局新颖、方整气派，现代、优雅的表现手法，融合了共享空间理念的开放式设计，营造出极为人性化的舒适居住。与普通住宅相比，酒店式公寓为商务精英提供精致的生活理念。
3、酒店式公寓 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。
4、公寓式酒店 公寓式酒店指按公寓式(单元式)分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。是两种不同性质的物业，酒店式公寓属于住宅类物业，公寓式酒店则是酒店类物业(非住宅)。正因为两类物业性质不同，所以前者可拥有个人产权，可以居住、出租或转售。由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内，便于某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理，所以这种管理方式被冠名为“酒店式”。而公寓式酒店本质上是酒店类物业，整个物业只能由机构或公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理。由于产权属于机构或公司的，当然不能将客房分割出售给个人。
三、酒店式公寓的投资风险。
1、居住功能差 一些改造的小户型酒店式公寓，户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够的储存空间，只具备旅店的暂住功能，虽然在价格上有一些优势，但从综合角度考虑，既不适宜日常起居，也会让投资贬值。
2、成本过高 由于酒店式公寓的经营也相当非常复杂，所以定位时必须把握准确、条理、便捷的原则。盲目追求奢华，不仅会增加成本，也会与市场脱节。另外，开发商缺乏此类产品开发经验，却坚持自己经营，也会为交房后的矛盾留下隐患。
3、得房率低 多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价，降低其性价比，并直接影响其保值增值功能。 小编提醒： 世上没有完美无缺的东西，购房者在选购酒店式公寓的时候，可能有些销售人员会大肆吹捧该酒店公寓的一些好处及优点，对于缺点一句带过，所以，小编提醒您在购买酒店式公寓前最好事先对酒店式公寓的各方面优缺点进行全面的了解，再结合自身的实际需求做出购买决定。

近两年，酒店式公寓成为房地产市场的新宠，作为近年来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。那么什么是酒店式公寓呢？酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，既可“自用”又兼“投资”潜力。在中国的房地产市场，酒店式公寓正方兴未艾。 一时间似乎所有的SOHO办公、长期旅游、商务出差乃至房产投资都盯住了这个市场。2004年北京、上海、广州的酒店式物业更 是一路飘红。根据对发达国家同业情况的考察，酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期发展和存在的一个物业类型，目前在我国刚刚走红，但由于它既具有酒店的品质，又低于酒店的价格，能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。

酒店式公寓与前年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，而忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。

业内对此也日渐关注，据悉，4月2日至4日，“酒店式公寓的设计、推介与营销”论坛将于北京举行。日前记者就此话题采访了有关人士。

酒店式公寓的独到之处

鑫尊地产市场部的林越经理认为，酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。

酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。

酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。

酒店式公寓从用途可分为居住性公寓和商务性公寓二种：居住性公寓主要用于居住，这种公寓有单独的厨房、阳台、卫生间；商务性公寓用途为商务办公，这种公寓没有单独的厨房和阳台。二者面对的消费者不同。

成功的酒店式公寓都有相似的地方：其位置位于繁华地段，周围有大量潜在的消费者和租客。客户就在附近。该位置填补该区域的小户型住宅的空白。

林越指出，酒店式公寓与产权酒店、单身公寓和商务公寓相比，有同有异：

产权酒店与酒店式公寓的区别。产权酒店起源于上个世纪70年代的美国，主要分布在气候温和的旅游度假胜地。简单地说，产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业业态。而酒店式公寓面积有大有小，居室有多有少，室内厨房等生活设施一应俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，为住户提供了一个星级酒店的家，但收费比酒店便宜。

单身公寓与酒店式公寓的区别。单身公寓的消费者是收入不错又讲究生活品质的年轻人，所以，从装修标准到物业配置比起酒店式公寓要简单得多。同时，单身公寓的面积要小一些，一般在50平方米以下，以降低总价，适应年轻人的购买需求。而酒店式公寓的消费者是高级白领、经理和总裁等，物业由星级酒店或有酒店背景的物业公司管理。

商务公寓与酒店式公寓的区别。商务公寓注重商，建筑结构上采用大开间，户型大小不一，多数以毛坯形式出售，便于后期结合办公需要改造。像市场上曾出现过的STUDIO类商务公寓，虽然采用精装修，有些还配有少量的家具，但整体上更显得适合于办公。配套的服务机构也多是些邮寄、打印等办公项目。而酒店式公寓的公共设施类似于酒店，除拥有酒店的服务机构外，还提供了银行、会所和超市等家居服务。

北京酒店式公寓的市场一直坚挺

锋上经纪的市场分析人士对记者指出，在高档公寓中，酒店式服务公寓不同于普通高档公寓，它是提供酒店式管理服务的公寓。在传统的市场中，酒店式服务公寓基本只租不卖，如雅诗阁、国贸等，出售的项目仅在近几年才出现，如：旺座、鼎极·嘉华世纪等。据统计，到今年第一季度末，北京共有高级公寓项目100余个，其中酒店式服务公寓则有近40个，共提供近3万个住宅单位。主要集中在六个主要城区，其中朝阳区和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的80％，酒店式服务公寓市场出租平均报价为每月每平方米24．5美元，几乎是普通高档公寓的两倍。而根据世邦魏理仕提供的资料，在京的海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆的工作人员等，构成了北京酒店式公寓的主要需求群体。一些小型公司也将其作为商住使用。他们希冀在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配置，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。

这位人士认为，酒店式服务公寓之所以有较高的租价，是与其自身优势分不开的。酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。它们大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。

其实酒店式服务公寓的独特优势早已显现。近两年，在京城的高档公寓租赁市场中，租金因整体供量的急剧增长而持续下滑的趋势锐不可当，有些物业租金跌幅达50％以上，然而，类似国贸、嘉里中心这样的酒店式服务公寓反而有上涨趋势，实际成交租价总体浮动不到5％。显然，与普通高档公寓相比，酒店式服务公寓的租金水平更坚挺。

酒店式公寓的投资特点

据金桥国际公寓开发商负责人蔡维杰介绍，由于现在的一些大中城市，人口流动性增强，以部分年轻人为主的家庭模式出现，这种趋势直接导致了酒店式公寓的出现。酒店式公寓是一种全新的物业概念。同时，各大中城市已经形成高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，而传统的物业管理对他们来说已经不能适应其快节奏的生活。从另一层面来讲，中国加入WTO会为北京带来数量众多的境外中小型公司，因为目前大型的国际跨国公司都已在北京设立了办事机构。中小型公司由于其资金实力不足，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓将是其较理想的选择。

鑫尊房地产经纪公司投资顾问部张谧认为，酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。它同时与SOHO概念中居家办公有所区别，它具备了星级酒店的配套和服务。酒店式公寓在未来应该更趋向个性化的服务，因租住在这里的客户大部分是高学历、高素质和国际化人士，无论从装修、户型、环境、配套等，都要区别于市场中的其他楼盘，突出自我个性，只有这样才是实现投资回报的重要因素。酒店式公寓是投资型置业者，尤其是异地置业者的首选。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30％左右，普通公寓的服务相对酒店要落后一些，酒店式公寓具有单套房屋建筑面积小、便于管理、服务及配套设施较齐全、易出租等特点，是其他物业项目所不能比拟的。

但作为中高档项目的酒店式公寓相比普通住宅占用的资金较多，回报周期较长，所以更适宜中长线投资者。

另一方面，对于酒店式公寓投资的项目又必须要有相当严格的条件限定。

张谧指出，酒店式公寓投资要在适当的区位。像朝阳区CBD地区、亚运村等是北京国际商务活动最活跃的地区，近两年，又是网络经济最热手的地区，大量小型公司和年轻的白领聚集在这些区域，对他们来说，在这里安家置业，方便自不必说，更重要的是机会更多，成本更低，最有可能利用这一区域的人流、资金流、信息流，迅速走向成功，这些热点地区最适合酒店式公寓投资操作。

随着市场的发展，目前又出现了一种酒店式公寓新的业态，据来自开发城市广场和都会华庭的发展商京港物业发展有限公司的消息，他们推出的一种酒店式商务式公寓，暂命名为“都会国际”。这是一种将酒店式公寓与SOHO进行了结合并全新演绎的新产品，在充分考虑了满足各种商务个性化的需求的同时，也将满足人们对高档住宿的要求。这种全新的模式合理地将居室分为了居住与办公两大区域，既具备了酒店式公寓的高档生活区又满足了SOHO的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部。更引人注目的是它在SOHO的基础上增加了全新概念的24小时商务中心，在那里可以享受到24小时秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议服务。由此一来，这种酒店式商务公寓不仅填补了SOHO无5A级办公楼配套服务的空白，而且还可以更完整地创造一个超5A级的办公场所。

上海酒店式公寓投资危机初现

上海房地产市场正在经历前所未有的“黄金”时期，一路飙升的房价吸引了众多的房产投资客投身其中，已有报道几百亿的资金流入上海房产市场推波助澜。业内大佬潘石屹日前就已放出话来：“上海房地产市场是一块烧红的铁，不能摸。”酒店式公寓投资也不例外。

据一位业内的人士透露，无论开发商怎样回避酒店式公寓的投机详情，事实上目前许多的小户型公寓中，投资客比例都在50％以上，而用来自住的比例很小。

上海房产市场的火爆引发投资者更多的是短线炒作，希望能够赚上一笔就走，这种心态在现在酒店式公寓的投资者中更是盛行。绝大多数投机者在购得酒店式公寓后一般都会快速转手买出以赚得差价。

然而，正是由于人们对于短期价格追捧的预期，已经有很多的专家开始发出警告，由于投机过旺所造成的房价过快上涨，已经使上海房地产市场出现了泡沫初期的征兆。而在上海房产市场中的投机主力—浙江投资者，目前已经出现撤资迹象也好像正在证实其中的一些微妙变化。

就酒店式公寓而言，传统的短线投资者在目前的情况下可能面临更大的投资风险，如果一旦出现手中的酒店式公寓不能马上再找到下家转手，那么投资者的亏损将就在眼前。尤其是在酒店式公寓概念现在还在“热销”之时，由于概念上的模糊，一些发展商浑水摸鱼，借着酒店式公寓的幌子卖出了自己的产品，而且这些产品现在大多成为了投机的房产工具。使得酒店式公寓类产品目前增长迅速，购房者可选择的余地加大，潜在的二手物业购买者被大量分流，将进一步缩小二手物业的流通空间，使得小户型投资者实现短期套现较为困难。

其实业内专家指出，酒店式公寓本身就是一种纯投资的产品，只是目前出现了众多的酒店式公寓没有真正具备其内涵，而且在软硬件方面都没有形成过硬的投资条件，因此也造成了许多投资者盲目从事短线操作，失去了投资酒店式公寓的真正意义。

应刚 J010

酒店式公寓的开发和投资主要面临4大风险

顺驰市场开发部房产经纪人沈昊认为，目前酒店式公寓的开发和投资主要面临四大风险：

一是随着酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流。比如城市假日比较强调商务功能，而亚东名座则更强调“居住”。常规来说，住宅投资的回报率与人们对住宅投资市场的关注成反比，即当越来越多的人将住宅用于出租获取回报时，租赁市场的租金水平就会相应地降低。因此，作为酒店式公寓住宅现今相对集中的客户群——投资客而言，如果有更佳的投资途径，必会转移目标。

二是酒店式公寓的规划设计问题。不少开发商急功近利，使得一些酒店式公寓的设计不尽如人意。即便是现在推出的一些项目，也有部分是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题，也无法满足酒店式公寓住户的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服务空间等。

三是投资者的预期租金问题。现在，市场上的酒店式公寓产品大多为上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格；特别是在交付使用后，同一地点的出租供应量骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。

四是定价问题。酒店式公寓的单价高于其他住宅10％—20％是合理的。但不少酒店式公寓的价格砝码也与日俱增，每平方米上万元的酒店式公寓不断增多，价格与市场出现严重背离。另外，酒店式公寓还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂等普遍问题。

投资风险怎样规避呢？沈昊认为，首先是对地段的综合考虑。目前酒店式公寓风起云涌的背后，隐藏着区域供应量增加、产品雷同等影响投资回报率（租金）的因素。因此在作投资选择前应考察该地段周边的租赁行情，选择一个合适的类比值来计算其平方售价的合理性；该处是否具有地理优势如交通便捷，最好邻近现有或已在建设中的轨道交通；楼盘周边建筑群以商务楼居多的要优于住宅区，附近区域类似项目少的要优于过于集中地带。

其次，楼盘要有创新设计，拒绝烂尾楼。酒店式公寓设计要充分体现其经济实用性特征，房型布局要紧凑而灵活，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。对于不同层次的居住者及其生活习惯，居室套型设计可以灵活分隔。

近两年，酒店式公寓成为房地产市场的新宠，作为近年来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。那么什么是酒店式公寓呢？酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，既可“自用”又兼“投资”潜力。在中国的房地产市场，酒店式公寓正方兴未艾。 一时间似乎所有的SOHO办公、长期旅游、商务出差乃至房产投资都盯住了这个市场。2004年北京、上海、广州的酒店式物业更 是一路飘红。根据对发达国家同业情况的考察，酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期发展和存在的一个物业类型，目前在我国刚刚走红，但由于它既具有酒店的品质，又低于酒店的价格，能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。

酒店式公寓与前年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，而忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。

业内对此也日渐关注，据悉，4月2日至4日，“酒店式公寓的设计、推介与营销”论坛将于北京举行。日前记者就此话题采访了有关人士。

酒店式公寓的独到之处

鑫尊地产市场部的林越经理认为，酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。

酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。

酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。

酒店式公寓从用途可分为居住性公寓和商务性公寓二种：居住性公寓主要用于居住，这种公寓有单独的厨房、阳台、卫生间；商务性公寓用途为商务办公，这种公寓没有单独的厨房和阳台。二者面对的消费者不同。

成功的酒店式公寓都有相似的地方：其位置位于繁华地段，周围有大量潜在的消费者和租客。客户就在附近。该位置填补该区域的小户型住宅的空白。

林越指出，酒店式公寓与产权酒店、单身公寓和商务公寓相比，有同有异：

产权酒店与酒店式公寓的区别。产权酒店起源于上个世纪70年代的美国，主要分布在气候温和的旅游度假胜地。简单地说，产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业业态。而酒店式公寓面积有大有小，居室有多有少，室内厨房等生活设施一应俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，为住户提供了一个星级酒店的家，但收费比酒店便宜。

单身公寓与酒店式公寓的区别。单身公寓的消费者是收入不错又讲究生活品质的年轻人，所以，从装修标准到物业配置比起酒店式公寓要简单得多。同时，单身公寓的面积要小一些，一般在50平方米以下，以降低总价，适应年轻人的购买需求。而酒店式公寓的消费者是高级白领、经理和总裁等，物业由星级酒店或有酒店背景的物业公司管理。

商务公寓与酒店式公寓的区别。商务公寓注重商，建筑结构上采用大开间，户型大小不一，多数以毛坯形式出售，便于后期结合办公需要改造。像市场上曾出现过的STUDIO类商务公寓，虽然采用精装修，有些还配有少量的家具，但整体上更显得适合于办公。配套的服务机构也多是些邮寄、打印等办公项目。而酒店式公寓的公共设施类似于酒店，除拥有酒店的服务机构外，还提供了银行、会所和超市等家居服务。

北京酒店式公寓的市场一直坚挺

锋上经纪的市场分析人士对记者指出，在高档公寓中，酒店式服务公寓不同于普通高档公寓，它是提供酒店式管理服务的公寓。在传统的市场中，酒店式服务公寓基本只租不卖，如雅诗阁、国贸等，出售的项目仅在近几年才出现，如：旺座、鼎极·嘉华世纪等。据统计，到今年第一季度末，北京共有高级公寓项目100余个，其中酒店式服务公寓则有近40个，共提供近3万个住宅单位。主要集中在六个主要城区，其中朝阳区和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的80％，酒店式服务公寓市场出租平均报价为每月每平方米24．5美元，几乎是普通高档公寓的两倍。而根据世邦魏理仕提供的资料，在京的海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆的工作人员等，构成了北京酒店式公寓的主要需求群体。一些小型公司也将其作为商住使用。他们希冀在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配置，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。

这位人士认为，酒店式服务公寓之所以有较高的租价，是与其自身优势分不开的。酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。它们大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。

其实酒店式服务公寓的独特优势早已显现。近两年，在京城的高档公寓租赁市场中，租金因整体供量的急剧增长而持续下滑的趋势锐不可当，有些物业租金跌幅达50％以上，然而，类似国贸、嘉里中心这样的酒店式服务公寓反而有上涨趋势，实际成交租价总体浮动不到5％。显然，与普通高档公寓相比，酒店式服务公寓的租金水平更坚挺。

酒店式公寓的投资特点

据金桥国际公寓开发商负责人蔡维杰介绍，由于现在的一些大中城市，人口流动性增强，以部分年轻人为主的家庭模式出现，这种趋势直接导致了酒店式公寓的出现。酒店式公寓是一种全新的物业概念。同时，各大中城市已经形成高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，而传统的物业管理对他们来说已经不能适应其快节奏的生活。从另一层面来讲，中国加入WTO会为北京带来数量众多的境外中小型公司，因为目前大型的国际跨国公司都已在北京设立了办事机构。中小型公司由于其资金实力不足，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓将是其较理想的选择。

鑫尊房地产经纪公司投资顾问部张谧认为，酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。它同时与SOHO概念中居家办公有所区别，它具备了星级酒店的配套和服务。酒店式公寓在未来应该更趋向个性化的服务，因租住在这里的客户大部分是高学历、高素质和国际化人士，无论从装修、户型、环境、配套等，都要区别于市场中的其他楼盘，突出自我个性，只有这样才是实现投资回报的重要因素。酒店式公寓是投资型置业者，尤其是异地置业者的首选。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30％左右，普通公寓的服务相对酒店要落后一些，酒店式公寓具有单套房屋建筑面积小、便于管理、服务及配套设施较齐全、易出租等特点，是其他物业项目所不能比拟的。

但作为中高档项目的酒店式公寓相比普通住宅占用的资金较多，回报周期较长，所以更适宜中长线投资者。

另一方面，对于酒店式公寓投资的项目又必须要有相当严格的条件限定。

张谧指出，酒店式公寓投资要在适当的区位。像朝阳区CBD地区、亚运村等是北京国际商务活动最活跃的地区，近两年，又是网络经济最热手的地区，大量小型公司和年轻的白领聚集在这些区域，对他们来说，在这里安家置业，方便自不必说，更重要的是机会更多，成本更低，最有可能利用这一区域的人流、资金流、信息流，迅速走向成功，这些热点地区最适合酒店式公寓投资操作。

随着市场的发展，目前又出现了一种酒店式公寓新的业态，据来自开发城市广场和都会华庭的发展商京港物业发展有限公司的消息，他们推出的一种酒店式商务式公寓，暂命名为“都会国际”。这是一种将酒店式公寓与SOHO进行了结合并全新演绎的新产品，在充分考虑了满足各种商务个性化的需求的同时，也将满足人们对高档住宿的要求。这种全新的模式合理地将居室分为了居住与办公两大区域，既具备了酒店式公寓的高档生活区又满足了SOHO的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部。更引人注目的是它在SOHO的基础上增加了全新概念的24小时商务中心，在那里可以享受到24小时秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议服务。由此一来，这种酒店式商务公寓不仅填补了SOHO无5A级办公楼配套服务的空白，而且还可以更完整地创造一个超5A级的办公场所。

上海酒店式公寓投资危机初现

上海房地产市场正在经历前所未有的“黄金”时期，一路飙升的房价吸引了众多的房产投资客投身其中，已有报道几百亿的资金流入上海房产市场推波助澜。业内大佬潘石屹日前就已放出话来：“上海房地产市场是一块烧红的铁，不能摸。”酒店式公寓投资也不例外。

据一位业内的人士透露，无论开发商怎样回避酒店式公寓的投机详情，事实上目前许多的小户型公寓中，投资客比例都在50％以上，而用来自住的比例很小。

上海房产市场的火爆引发投资者更多的是短线炒作，希望能够赚上一笔就走，这种心态在现在酒店式公寓的投资者中更是盛行。绝大多数投机者在购得酒店式公寓后一般都会快速转手买出以赚得差价。

然而，正是由于人们对于短期价格追捧的预期，已经有很多的专家开始发出警告，由于投机过旺所造成的房价过快上涨，已经使上海房地产市场出现了泡沫初期的征兆。而在上海房产市场中的投机主力—浙江投资者，目前已经出现撤资迹象也好像正在证实其中的一些微妙变化。

就酒店式公寓而言，传统的短线投资者在目前的情况下可能面临更大的投资风险，如果一旦出现手中的酒店式公寓不能马上再找到下家转手，那么投资者的亏损将就在眼前。尤其是在酒店式公寓概念现在还在“热销”之时，由于概念上的模糊，一些发展商浑水摸鱼，借着酒店式公寓的幌子卖出了自己的产品，而且这些产品现在大多成为了投机的房产工具。使得酒店式公寓类产品目前增长迅速，购房者可选择的余地加大，潜在的二手物业购买者被大量分流，将进一步缩小二手物业的流通空间，使得小户型投资者实现短期套现较为困难。

其实业内专家指出，酒店式公寓本身就是一种纯投资的产品，只是目前出现了众多的酒店式公寓没有真正具备其内涵，而且在软硬件方面都没有形成过硬的投资条件，因此也造成了许多投资者盲目从事短线操作，失去了投资酒店式公寓的真正意义。

应刚 J010

酒店式公寓的开发和投资主要面临4大风险

顺驰市场开发部房产经纪人沈昊认为，目前酒店式公寓的开发和投资主要面临四大风险：

一是随着酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流。比如城市假日比较强调商务功能，而亚东名座则更强调“居住”。常规来说，住宅投资的回报率与人们对住宅投资市场的关注成反比，即当越来越多的人将住宅用于出租获取回报时，租赁市场的租金水平就会相应地降低。因此，作为酒店式公寓住宅现今相对集中的客户群——投资客而言，如果有更佳的投资途径，必会转移目标。

二是酒店式公寓的规划设计问题。不少开发商急功近利，使得一些酒店式公寓的设计不尽如人意。即便是现在推出的一些项目，也有部分是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题，也无法满足酒店式公寓住户的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服务空间等。

三是投资者的预期租金问题。现在，市场上的酒店式公寓产品大多为上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格；特别是在交付使用后，同一地点的出租供应量骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。

四是定价问题。酒店式公寓的单价高于其他住宅10％—20％是合理的。但不少酒店式公寓的价格砝码也与日俱增，每平方米上万元的酒店式公寓不断增多，价格与市场出现严重背离。另外，酒店式公寓还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂等普遍问题。

投资风险怎样规避呢？沈昊认为，首先是对地段的综合考虑。目前酒店式公寓风起云涌的背后，隐藏着区域供应量增加、产品雷同等影响投资回报率（租金）的因素。因此在作投资选择前应考察该地段周边的租赁行情，选择一个合适的类比值来计算其平方售价的合理性；该处是否具有地理优势如交通便捷，最好邻近现有或已在建设中的轨道交通；楼盘周边建筑群以商务楼居多的要优于住宅区，附近区域类似项目少的要优于过于集中地带。

其次，楼盘要有创新设计，拒绝烂尾楼。酒店式公寓设计要充分体现其经济实用性特征，房型布局要紧凑而灵活，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。对于不同层次的居住者及其生活习惯，居室套型设计可以灵活分隔。

胜利街潍坊大酒店西边，有个博客公寓，首付6万，就是这样的单身酒店式公寓。